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老旧小区改造实施模式的新探索 ——新华街道旧人大小区有机更新项目(示范区)特许经营模式


    城镇老旧小区改造是一项推动城市更新的系统工程,是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

    广州市自2016年开始,在全国率先探索老旧小区微改造,积极推动营造“共建共治共享”的社会治理格局。2021年4月,广州市人民政府办公厅发布了《广州市老旧小区改造工作实施方案》,明确到2025年底,基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务,并推动一批社会资本参与改造的试点项目实施,创新实施路径和改造模式,打好城市更新“组合拳”。

    目前广州市老旧小区的改造基本以政府投资为主导,随着改造工作的深入推进,政府投资改造面临着改造规模大、投资压力大以及实施后续维护主体缺失或责任边界不清等问题,制约着改造工作高质量发展。

为更好地推动老旧小区改造工作,响应创新投资模式的要求,花都区住建局以优化统筹区域内资源,创新实施主体为原则,率先谋划老旧小区有机更新的示范项目。

    花都区旧人大小区建于80-90年代,小区改造用地面积约35800平方米,建筑总面积约65972平方米,楼栋数30栋,居民户数719户,无业委会与物业单位。小区地块内部组成复杂,包括旧人大小区、城中城小区、区残联、法院执行局、旧人大办公楼、华南商住、养老服务中心及住宅散楼等。花都区旧人大小区具有党建文化氛围浓厚、空间充足以及可利用资源基础良好等优势,适宜作为先行先试的示范项目。2021年3月经花都区政府同意确定将旧人大小区项目作为花都区老旧小区有机更新项目的示范区。项目实施内容主要包括新建立体机械停车楼、利用现状闲置公房改造成邻里中心、小区公共空间(美好会客厅)、儿童娱乐设施、信息标识、充电桩、危房加固、智慧设施及艺术彩绘。

1:项目实施范围及权属图

    2022年初,实施机构-新华街道办聘请了广州市国际工程咨询有限公司(以下简称“广州国际咨询公司”)作为该项目创新模式探索的咨询单位。为高效高质的完成咨询服务,广州国际咨询公司迅速组建了高素质的专业力量,积极研究国家、省、市等相关文件要求,研究论证老旧小区改造采用特许经营模式的合理性和可行性,确认项目了具备市场化方式参与的条件。同时在保证项目公益性的前提下,结合项目经营收入兼顾小区公共设施管养,在实现项目收支自平衡的基础上,提出了特许经营协议框架草案、特许经营者的选择方式、投资回报、资产处置方式等,形成《旧人大小区有机更新项目(示范区)特许经营实施方案》(以下简称“《实施方案》”)。《实施方案》后续通过第三方组织的专家评审,最终通过花都区政府的审定。

    旧人大小区有机更新项目(示范区)为广州市首个以市场化方式参与老旧小区改造的项目,真正地实现了老旧小区改造项目全生命周期建管一体化,为广州市老旧小区改造工作提供了全新的工作思路,也为片区老旧小区整体微改造模式给予了一定的启发,实现优势互补,提高了社会全要素生产率。项目具有较好的示范意义。

2:项目改造后效果示意图

    广州国际咨询公司一直以来积极参与城市更新、老旧小区改造等的相关工作,不仅在改造模式创新中发挥着智库作用,同时也承接了越秀区老旧小区改造工程、从化区老旧小区微改造实施方案等多种类型项目的可行性研究报告编制、评估等工作;在城市更新、旧城改造领域,也积极参与了东流村改造的社会稳定风险分析评估工作、村民改造意愿调查等专项报告编制;特别是在保护古树、大树的要求下,实施了江南中街片区提升项目的树木保护专篇编制。经过多年经验累积,广州国际咨询公司在城市更新、改造、片区发展等方面已形成的全过程咨询服务能力。

    习近平总书记曾说“让城市留住记忆,让人们记住乡愁。”城市的更新要用“绣花”功夫,有序推进老旧小区的改造,最大限度保留传统格局、街巷肌理和景观环境。未来,广州国际咨询公司将继续积极参与,在传统咨询的基础上,积极探索,大胆尝试,发挥咨询智库的力量,发挥国有企业担当,助力城市发展,缔造美好环境与幸福生活。

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